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博金花网站,2月楼市数据出炉显示一线领跌 为什么买房子却更贵了

发布日期:2018-10-10

  ◤核心提示:2月楼市数据出炉显示一线领跌,听闻北京房价更是跌回一年前。数据说得有板有眼,但是真去买房,你可能会发现根本不是想象中那样,反而是买房更贵了。

  都说房价降了,为什么买房子却更贵了?

  菜鸟理财

  房价涨了还是跌了?买房贵了还是便宜了?这应该是中国人最关心的问题,没有之一。

  就在昨天,2月房价数据出炉。数据显示,深圳领跌70城,一线城市房价全部处于下降通道。

  更狠的是,有媒体报道北京房价同比下降15%,跌最狠的当属石景山区,同比下降20%。

  有人计算了一下,如果你是在去年“317”调控之前高位上车,那么现在一半首付已经跌没了。

  看起来,好像房价真是跌了,喊了那么多年的楼市拐点终于要来了吗?

  要回答这个问题,我想当下去买房的人才最有发言权。

  - 01 -

  房价降了吗?

以上面提到的北京石景山区为例,从数据统计上看,房价确实跌了。

  以上面提到的北京石景山区为例,从数据统计上看,房价确实跌了。

  但对于买房的人来说,数字上跌了多少其实不重要,重要的是购房成本是不是真的降了?

  很多问题,数字是给不了真实答案的。

  因为统计局的数据,标注的是销售价格,并不是老百姓买房的最终支出价格。

  去年楼市收紧之后,第一个最明显的特点就是房贷利率水涨船高,从打85折到平均上浮20%,据说东莞的房贷利率最高已经上浮到基准利率的40%。

  假如一套500万元的房子,首付3成,按基准利率等额本息还款30年,还款总额是669万元左右,如果上浮20%,还款总额是746万元左右。

  一套房,总成本相比基准利率需要多支付77万元左右,你说房价是跌还是涨了呢?

  表面上看房价跌了,但实际上买房需要支付的钱却没有变少,甚至是变多了。

  菜导有个朋友最近买房,碰到的问题和上面说的一样一样。

  首付4成,还有装修贷双合同,本来首付就近百万,再加上50万左右的装修款,实际首付已经接近总房价的一半。

  这还没完,剩下一半贷款,利率至少上浮15%,这个利率能不能拿到还要看银行给不给。

  即使利率上浮能够承受,后面还有房贷额度可能不够的问题。

  万一银行批不了那么多房贷,我这个朋友要么掏出更多的首付,要么就要去借利息更高的钱。

  不知道大家有没有发现,今年买房特别麻烦,首付3成基本绝迹,公积金贷款基本绝迹,双合同遍地都是。

  以前是捆绑销售,比如说绑了车位,收取学区费,把毛坯房当成精装房来出售,现在倒好了,开始搞各种双合同。

  比如说精装房搭配装修贷,还有更夸张的,房企直接把整栋楼先按指导价买下来,然后再进行出售。

  反正无论如何这么算下来,房价那点跌幅,在巨大的首付成本面前,根本不值一提。

  - 02 -

  房价跌不动?

话说回来,为什么房价表面上看跌了,但是实际上对购房群体更不友好呢?

  话说回来,为什么房价表面上看跌了,但是实际上对购房群体更不友好呢?

  这里就要提到卖房的,就是大大小小的房企,为什么就是敢硬抗不降价呢?就不怕将来房价大跌栽在手上吗?

  这里给大家看一组数据:

  2017年,42家上市房企卖了4.39万亿元,比2016年多卖了1.44万亿元,创下历史新高。

  俗话说,手中有粮心中不慌,更何况还是赚得盆满钵满。说白了,房企去年赚了太多钱,目前相当有抗跌的底气。

  当然,也不是所有的房企都有这样的底气。比如,珠江控股已经泪别房地产,正式更名为京粮控股,中天城投也彻底转向金融行业,更名为中天金融

  如果大家有留意楼市新闻就会发现,房地产行业正在走向寡头化,小房企退出大房企兼并,而且大房企还在拼命拿地。

  大家可以想想,这意味着什么?意味着楼市交易正在逐步被巨型房企控制,而这些巨头目前不缺钱不缺地,你说它怎么会降价呢?

  即使退一步来说,这里面可能有些房企资金链比较紧张,也不会选择单纯降价,而是通过提高首付来给予优惠,目的就是加快资金回笼速度。

  有人要问了:表面降价暗地里高供首付,这样的手段真的有用吗?从目前的情况来看,确实有用。

  实际上,在所有人还没有扭转对房价上涨预期的时候,购房的急切性大于房企回笼资金的急切性。房企很聪明,摆明吃定购房者,就算降价也要吃完最后一大口利润。

  用专业的话来讲,当下的楼市依然是卖方市场,卖房的比买房的有优势也有耐心。

  再从长远来看,如果房企真的不断走向寡头化,房价下跌就更难了。

  对于房企老大哥而言,有钱任性,根本不在乎所谓的开发贷被停了,房子卖不出去的问题。至少目前不用担心。

  大家可以去查查数据,单单是今年1-2月两个月的时间,房企销售规模破1000亿元的就有3家,分别是碧桂园、恒大和万科。

  碧桂园今年两个月的时间,拿地总额已经超过了229亿元,根本看不出资金链紧张的迹象。

  - 03 -

  还要不要买房?

  大家还是要搞清楚一点,所谓的史上最强楼市调控,意图不是打垮楼市,因为经济还需要房地产。

  监管现在想要的只是稳定房价,把房价的波动降下来,小涨小跌都在政策预期内。

  就像全国政协委员、清华大学教授李稻葵所言:“拐点”指的是房价不像以前那样单边上涨,一年涨20%到30%这样的现象恐怕不会再现了。当然,下跌也很难看到。

  下面就要说大家最关心的问题,现在到底要不要买房上车?

  对于刚需和改善需求来说,其实很难把握到最佳试点,能上车还是要上车的。

  只不过,以前买房可能只需要关注房价是多少,现在不一样了,房贷利率走高和房贷额度告急,更值得关注。

  就像我上面提到的那位朋友,利率走高可能还在心理预期内,以后的债以后慢慢还,但是额度收紧就不是小事了。

  据我了解的情况,现在很多银行对房贷额度控制特别严,“家庭月收入总额须在月房贷额度的2.1倍及以上”,越来越成为雷打不动的红线。

  如果你是贷款买房,首先你要考虑的就是这个问题,如果你的月收入达不到这个要求,首付就不是3成或者4成能搞定的。

  万一最后银行批下的额度不够,手中再无现金,这个时候就进退两难了。

  所以,我建议刚需或改善买房的,首付要准备充足一些,4成打底,5成不算多。

  现在买房就别再想用最少的钱加最大的杠杆,就算你有这个心,也很难有这个机会。

  第二个要考虑的就是房贷利率。两会期间,央行相关官员已经放话了:现在的房贷利率还算低。

  这就意味着,房贷利率还有进一步上浮的空间。现在去买房,心里先算个房贷利率上浮20%之后的月供,都不算保守。

  要知道,按照最近22年来的房贷利率来看,房贷利率基本上集中在6%-8%之间。目前房贷利率上调20%,也才5.88%左右。

  如果看完上面这些分析,你还想炒房,我只能说祝你好运吧。

责任编辑:谢海平

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